受疫情影响，加州公司可以合法终止租约吗？ 系列之一：新的议案

     受COVID-19和居家令的双重影响,加州地区许多非必要行业,如酒吧和餐厅都停止了营业,其他公司业务量也受到很大影响。尽管地方、州和联邦政府都在通过救济法案,中小商业承租人仍面临无法支付租金而违约或被驱逐的风险。本文着眼于Senate Bill 939 (第939号州参议院议案),以帮助中小商业承租人了解立法进程,立法内容,以及制定基于COVID-19的租约退出机制,尽可能减少损失。

     根据SB 939议案,合格加州公司可以在特定情况下重新谈判租约或终止租约。此议案旨在暂缓COVID-19下的商业驱逐令。2020年5月22日,加州参议院司法委员会通过了SB 939议案。该议案现已提交加州参议院拨款委员会进行财政审查。拨款委员会最早将于2020年6月8日进行听证,然后进行交给州参议院进行二读、三读，如果通过,它将进入加州议会进行听证,阅读和投票程序。如果两院都批准,该议案将进入州政府,并通过签署成为法律。每年,通过议案的截止期限是2020年8月31日。但是,由于该议案是一项紧急法规,一旦议案由议会通过并由州长批准,它将立即生效,过了该期限加州立法机构也可以采取紧急立法措施。一旦议案通过,则中小商业合格承租人将在租约谈判中占据主动权。虽然该议案会受到业主基于违宪原因的阻击,在议案审核期间,合格承租人也可以考虑和业主就现行租约进行建设性的谈判。

    首先,根据SB 939议案,公司若满足以下所有条件的,可以与出租人重新谈判租约:

 a) 该公司是一家小型企业,主营业地在加利福尼亚州,承租商业房产。小型企业是指在经营领域中不占主导地位,主要办公地点位于加利福尼亚州,员工居住在加利福尼亚州,并且有500名以下的员工的企业。

b) 该公司从事餐饮业,娱乐业所或表演业,并满足以下条件之一:

• 受COVID-19影响,月平均收入下降超40％;

• 受COVID-19影响,店内客流量下降超25％。

c) 该公司不是上市公司,也不附属于任何上市公司。 

    其次,根据SB 939议案,符合上述资质的公司(以下称 “承租人”),无论剩余多久租期,可以与出租人进行真诚而善意地谈判,以修改租约中的任何租金方面的条款或涉及金钱的条款。如若承租人和出租人根据本条达成一致,则承租人无权以其他方式终止本条所述的租约。注意,根据议案,如果公司不符合上述资质,但符合其他营业额受影响条件的,业主不可以基于不付租金理由驱逐商务租客。

    再者,根据SB 939议案,自出租人收到谈判通知之日起30天内,当承租人与出租人未达成一致时,承租人可以在谈判结束后10天内,向出租人发出终止租约的通知,以终止租约。自终止租约通知送达后,租约终止并失效,与租约相关的任何第三方担保也将终止并失效。出租人后续可获得的损害赔偿的范围限于:

• COVID-19期间产生和未支付的三个月的租金;
  

• 租约终止之前,在COVID-19之前产生的未支付租金。

• 对于这些有限的损害赔偿,承租人有十二个月的宽限期来偿还所欠的款项。

    重要的是,现实中,由于大量承租人存在无法支付房租的情况,甚至整个加州地区都存在大量潜在的企业破产情况,这都将导致房屋空置率上升且房租相应降低。面对这一极特殊情形,商业承租人有机会与出租人进行有效的沟通洽谈,甚至很可能在其中占据有利局面。并且,无论此此议案生效与否,议案本身可以作为承租人与出租人谈判的筹码。

附:对于个人型承租人如何协商或终止租约,可以参考以下法规命令:

1. 加利福尼亚州 

a) 2020年3月27日,州长Newsom宣布2020年5月31日前,全州范围内暂缓驱逐因COVID-19而无法支付租金的承租人。(https://www.gov.ca.gov/wp-content/uploads/2020/03/3.27.20-EO-N-37-20.pdf)

b) 2020年4月6日,加利福尼亚州司法委员会全州采纳了关于法院的驱逐法规的变更。该法规禁止法院驱逐承租人,除非驱逐是为了保护公众健康和安全而必须进行。(https://jcc.legistar.com/View.ashx?M=F&ID=8234474&GUID=79611543-6A40-465C-8B8B-D324F5CAE349)

2. Federal CARES Act(于2020年3月27日生效)(https://assets.bwbx.io/documents/users/iqjWHBFdfxIU/rSVHQuPeCB_g/v0)

a) 根据该法案,在全国范围内对出租人的特定财产(covered property)暂缓实行驱逐令,此种特定财产是指联邦政府机构背书或持有的,其所有权上附有贷款的财产。一部分租赁房屋属于此种财产。