全面解读美国德州SB17法案

德克萨斯州参议院第17号法案(SB17)随着89届州议会在6月2日的落幕也正式成为州法。元臣国际律师事务所合规团队特此编制本问答系列。

1.   德克萨斯州立法机构制定 SB17 的目的和生效日期？

答：SB17 的既定目的是限制与被认定为国家安全威胁的国家有关联的某些外国实体和个人在德克萨斯州购买或收购不动产权益。该法案旨在保护德克萨斯州的土地和自然资源免受 “敌对国家”的控制。这包括农业用地、商业/工业产权、水权、矿产权和其他自然资源。SB 17 法案不具有追溯力。该法律变更仅适用于生效日或之后购买或取得的不动产权益。

2.   哪些国家是“指定国家”并受到 SB17 的限制？

答：指定国家指的是根据美国国家安全法，在过去三年的国家情报总监的年度威胁评估报告提出并指定的国家。这些国家目前包括中国、俄罗斯、朝鲜和伊朗。此外，德克萨斯州州长还可以指定其他国家纳入该法律的限制范围。

3.   德克萨斯州州长在指定国家或实体受 SB 17 限制之前是否必须咨询任何人？

答：对。德克萨斯州州长在做出此类指定时将咨询德克萨斯州公共安全部公共安全主管以及国土安全委员会。

4.   谁受到 SB17 的限制？

答：SB17 的限制适用于：

• 指定国家的政府实体；
• 总部位于指定国家的公司；
• 由指定国家政府直接或间接持有或控制的公司；
• 指定国家公民或定居于指定国家的个人(合法居留在美国的个人除外,他们可以购买或获得旨在用作住宅宅基地的住宅物业的租赁权益);
• 由指定国家公民或居住于指定国家的个人所拥有(或持有或控制大部分所有权权益)的公司(以及由这些公司控制的子公司和其他公司);
• 德克萨斯州州长指定受 SB17 限制的其他国家和实体；
• 非法居住在美国的指定国家公民；
• 非美国公民且作为指定国家的代理人或代表其行事的个人；
• 指定国家/地区执政党或执政党任何分支的成员。

5.   根据 SB17，公司的定义是什么？

答：SB17 对公司的定义包括独资企业、组织、协会、公司、合伙企业、合资企业、有限合伙企业、有限责任合伙企业或有限责任公司，包括全资子公司、多数股权子公司、母公司或这些实体或商业协会的附属公司，其存在的目的是为了盈利。

6.   SB 17 限制有例外吗？

答：以下情况不受 SB 17 限制：

• 美国公民和美国合法永久居民(绿卡持有者);
• 由美国公民或美国绿卡持有者拥有或控制的公司,且不受任何限制的个人拥有或控制。
• 租期为一年或一年以下。
• 合法居留并居住在美国的个人可以购买或获得旨在用作住宅宅基地的住宅物业的租赁权益。

7.   来自指定国家且持有美国工作或学生签证的个人是否受到 SB 17 限制？

答：对。来自指定国家且持有非移民签证(例如F-1、H-1B、L-1)的个人在购买和租赁不动产时仍受SB-17限制。但合法居留在美国并购买用作住宅的个人有可能可以豁免。

8.   住宅宅基地如何定义？

答：个人住宅宅基地的定义由德克萨斯州税法第 11.13(j) 条规定。根据该法规,“住宅宅基地”是指一栋房屋(包括移动房屋或建筑物的一部分)以及不超过 20 英亩的用于住宅用途的土地,前提是所有土地均归同一所有者所有。符合以下条件：

• 它必须由个人拥有(直接或通过合格信托)。
• 它必须设计/改造为适合人类居住。
• 它必须被用作并作为个人的主要住所。
• 居民必须是业主、业主的终身财产配偶或合格信托的委托人或受益人。

9.   哪些类型的不动产受到 SB17 的限制？

答：所有类型，包括农业、商业/工业地产、住宅财产、地下水、木材、矿山、矿物和水权。

10.   农业用地的定义是什么？

答：农业用地是指用于生产供人类或动物消费的植物和水果的土地，或用于生产纤维、花卉栽培、林业、葡萄栽培、园艺或播种的植物的土地，以及用于使用或盈利的家养或本地农场或牧场动物的土地。

11.   租赁是否包含在 SB17 的限制范围内？

答：对。一年和一年以上的租赁权益包含在SB17 的限制范围内。

12.   SB17 会影响租约续签吗？

答：SB17 的措辞并未具体讨论受其限制的公司或个人续租的任何豁免。因此,可以理解为,SB17 生效日后的续租期限必须在一年以内,才能符合法律规定。

13.   如果租约违反 SB17 会发生什么？

答：违反 SB17 的租约将被视为无效。

14.   谁将负责执行 SB 17？

答：德克萨斯州总检察长负责制定程序,调查任何涉嫌指定国家行为的收购行为,并可能采取行动执行法律。

15.   违反SB 17个人会受到刑事处罚吗？

答：任何个人故意、有意购买或以其他方式获得违反SB17规定的不动产权益，将被处以州监狱重罪(state jail felony)。德克萨斯州监狱重罪的刑罚范围为180天至两年,并可能处以最高1万美元的罚款。

16.   公司违反 SB17 是否会受到刑事处罚？

答：SB17 的现行措辞并未明确规定针对公司的任何刑事处罚。SB17 仅讨论了针对公司的民事处罚。

17.   违反 SB17 的民事处罚是什么？

答：违反 SB17 的民事罚款金额为 250,000 美元或财产权益市场价值的 50% 中的较高者。

18.   政府将如何根据 SB17 开展调查？

答：如果德克萨斯州总检察长有理由相信存在违规行为，总检察长可以开展调查和取证。这包括申请取证令、要求提供文件和材料以供检查和复印、要求答复质询、要求提供口头证词，以及请求德克萨斯州州务卿协助送达质询并确定组织的所有权或控制权。如果发现违规行为，德克萨斯州总检察长将在不动产所在地的县级地方法院对该不动产提起对物诉讼,并将此事提交给相应的地方、州或联邦执法机构。

19.   违反 SB17 购买的房产会怎样？

答：一旦法院裁定违反规定,法院必须下令剥夺该财产权益(通过出售或终止租赁)，并指定一名接管人管理该财产，直至处置完毕。出售所得首先用于清偿现有留置权，然后用于支付州政府为执行SB17法案而产生的合理费用，剩余款项将汇给购买或以其他方式获得该财产权益的个人或实体。

20.   房产卖家是否会因违反 SB17 规定而承担责任？

答：SB17 似乎并未对违反 SB17 规定的房产卖家设定任何处罚。因此，遵守 SB17 规定的责任在于房产的购买者或承租人。

21.   SB17 将来会面临法律挑战吗？

答：是的。SB17 未来很可能会面临法律挑战。法律挑战可能包括与联邦优先权以及违反平等保护条款相关的争论。争论的焦点很可能在于个人和公司被禁止参与德克萨斯州的经济活动。佛罗里达州的一项类似法律(SB 264)已经面临重大挑战,其中包括第11巡回上诉法院批准了部分初步禁令,因为原告声称佛联邦法律优先佛罗里达州法,并表明其胜诉的可能性很大。

22.   如果法院裁定该法律不可执行, SB17 将会怎样？

答：SB17 的未来取决于未来法院就该法案全部(或部分)不可执行做出的裁决。德克萨斯州立法机构已在该法案中加入了可分割性条款。这意味着,如果该法案的部分内容被认定为不可执行,其余部分仍应继续有效并可执行。因此,SB17 在法律挑战之后的未来将取决于未来法院裁决的范围。

23.   指定国家实体或个人可以获得地役权或通行权吗？

答：错。地役权和通行权构成不动产权益。除非获得豁免(例如,租赁期不满1年)。

24.   是否涵盖购买土地的选择？

答：是的。期权授予了对不动产的可执行权益,因此除非符合豁免条件,否则将被禁止。

25.   是否禁止向受保个人赠与土地？

答：是的。赠与是一种“取得”,因此除非符合豁免条件,否则是被禁止的。

26.   如果指定国家公司通过美国子公司持有土地怎么办？

答：下游子公司仍受 SB17 限制。

27.   机构投资者是否受到 SB17 限制的约束？

答：是的。如果它们的总部设在或受指定国家政府控制,或由被禁止的个人拥有,则它们受到 SB17 限制的约束。

28.   LLC 成员权益被视为“股票”吗？

答：是的。“其他所有权权益”包括有限责任公司会员资格。

29.   受 SB17 限制的继承人是否被禁止继承利益？

答：是的。通过继承获得仍然是“获得”权益,并且受到 SB17 限制。

30.   受保实体可以抵押财产吗？

答：抵押是对留置权的取得,根据 SB17 可能被禁止。

31.   位于中国总部的企业必须披露正在进行的收购吗？

答：是的。德克萨斯州总检察长可以发出民事调查要求,要求提供与涉嫌收购相关的任何文件材料。所有待决收购应在2025年9月1日之前完成,以避免SB17的限制。

32.   受保实体可以取消不动产赎回权吗？

答：错。取消抵押品赎回权赋予了对不动产的权益,除非获得豁免,否则是被禁止的。

33.   指定国家船厂可以租赁经营港口码头吗？

答：仅当租期为一年以下时才适用。否则,该权益为禁止的不动产权益。

34.   如果受保个人通过赠与加入现有的拥有财产的有限责任公司会怎样？

答：这就是获取“所有权权益”，除非有限责任公司获得豁免，否则这是被禁止的。

35.   建筑留置权算数吗？

答：留置权是对不动产的一种权益,可能受到相同的 SB17 限制。

36.   是否涵盖通过合并进行的转让？

答：是的。如果合并包括不动产权益的转让，那么它很可能会受到 SB 17 的限制。

37.   受保方能否通过出售部分权益来弥补违规行为？

答：能。剥离令可能允许部分处置或终止租赁以实现合规。

38.   剥离资产是否需要刑事定罪？

答：错。德克萨斯州总检察长的民事诉讼和接管人的任命独立于任何刑事案件进行。

39.   受保人可以拥有临时施工地役权吗？

答：如果地役权期限为一年或一年以下,则可能获得豁免。否则,将受到 SB 17 的禁止。

40.   外国建筑留置权算数吗？

答：对。留置权是对不动产的权益,受 SB 17 限制。 

41.   受保人可以持有土地管理协议吗？

答：管理权本身不属于所有权或占有权,但如果管理权传达了独占控制权,则可以将其视为一种权益。

42.   受保人可以购买土地持有房地产投资信托基金 (REIT) 的股票吗？

答：REIT 是一家“公司”。因此,购买股票即为获得所有权权益,除非 REIT 获得豁免,否则禁止购买。

43.   外商投资基金可以进行投资吗？

答：如果基金总部设在指定国家或受指定国家控制,则受 SB17 限制。

44.   SB17 将如何影响房地产交易？

答：房地产交易(包括购房和租赁)可能需要进行更多尽职调查，以确定交易是否违反SB 17。这可能包括对公司所有权结构的调查。此外,租约续签将变得更加复杂,尤其是对于受SB 17限制的个人和实体而言。为了规避新的限制,大量的房地产购房、新租约以及租约修改/延期可能会在2025年9月1日之前出现。此外,由于租期不能超过一年,房东可能会更犹豫是否将房屋出租给受SB 17限制的实体和个人。因此,2025年9月1日之后,租约的可获得性(以及租约价格)可能会成为一个问题。

45.   SB17 将如何影响未来的商业交易？

答：德克萨斯州通常被中资企业视为商业友好州,欢迎商业发展和商业投资。一旦SB 17法案生效，该州可能会对来自指定国家(尤其是中国)的新投资产生寒蝉效应。商业和工业地产的购买和租赁,以及未来在该州的制造设施建设都将受到影响。来自指定国家的公司必须权衡，一年期短期租赁的风险是否值得投入巨额资金来建设和运营制造设施。此外，由于来自指定国家的公司可能难以获得仓库空间，供应链和物流问题也可能出现。由于这种不确定性,其他德克萨斯州的公司可能会犹豫是否与来自指定国家的公司合作或建立业务关系。

46.   SB17 将如何影响受到限制的商业组织？

答：受SB17限制的商业机构将更难找到可长期租赁的房产。由于一年租期的限制,这些机构将面临房地产市场价格和需求波动的频繁变化。此外,他们与房东的谈判能力将严重削弱。在人才保留方面,拥有非移民签证员工的公司也将面临重大问题,因为这些员工也可能受到限制。

47.   受到限制的公司如何提前做好计划以确保将影响降至最低？

答：任何可能受到限制的公司必须确保其全球总部和任何上游母公司均不属于“指定国家”控制的定义。为此，公司应核实其最终母公司的注册成立地和董事会组成。此外，如果某个实体寻求收购德克萨斯州的房产,则必须首先进行重组。如果必要，对于没有租约的公司和个人应在 2025 年 9 月 1 日之前签署长期租约；目前的租约即将到期的，则明智的做法是在 2025 年 9 月 1 日之前延长租约，以避免 SB 17 的限制。

48.   确保合规的最佳方法是什么？

答：公司应对其公司治理文件、股东记录、受益所有权追踪以及房地产交易审计进行尽职调查,以确保合规。

欲知进一步的法律咨询或了解更多关于SB17的信息,欢迎拨打元臣法律咨询电话:

办公电话:(281) 805-7169 (英中文）

手机号码: (713)818-8866 (中文)

免责声明:

元臣国际律师事务所-MOSAIC Paradigm Law Group的网站信息仅供一般参考之用,不构成法律建议或与客户之间有效关系。本律所已经采取了合理措施确保网站上的信息准确性,但不保证其完整性、准确性或最新性。因此,您不应依赖本网站上的信息作为决策或采取行动的依据。本律所不对因使用或依赖本网站信息而导致的任何直接或间接损失或损害承担责任。本律所可能会在本网站上提供与第三方网站的链接,这些链接仅供方便之用。本律所不对这类第三方网站的内容、准确性或可靠性进行任何保证或代表。若访问这些链接时应自行承担风险。