德克萨斯州SB17法案：中资企业和华人必知的关键法律要点（第一期）

1. 德克萨斯州立法机构制定 SB17 的目的和生效日期？

SB17 的既定目的是限制与被认定为国家安全威胁的国家有关联的某些外国实体和个人在德克萨斯州购买或收购不动产权益。该法案旨在保护德克萨斯州的土地和自然资源免受“敌对国家”的控制。这包括农业用地、商业/工业产权、水权、矿产权和其他自然资源。

SB17 的生效日期定于2025年9月1日。

SB17 法案不具有追溯力。该法律变更仅适用于生效日或之后购买或取得的不动产权益。

2. 哪些国家是“指定国家”并受到 SB17 的限制？

指定国家指的是根据美国国家安全法，在过去三年的国家情报总监的年度威胁评估报告提出并指定的国家。这些国家目前包括中国、俄罗斯、朝鲜和伊朗。此外，德克萨斯州州长还可以指定其他国家纳入该法律的限制范围。

3. 谁受到SB17的限制？

SB17 的限制适用于：

• 指定国家的政府实体；

• 总部位于指定国家的公司；

• 由指定国家政府直接或间接持有或控制的公司；

• 指定国家公民或定居于指定国家的个人(合法居留在美国的个人除外,他们可以购买或获得旨在用作住宅宅基地的住宅物业的租赁权益);

•  由指定国家公民或居住于指定国家的个人所拥有(或持有或控制大部分所有权权益)的公司(以及由这些公司控制的子公司和其他公司);

• 德克萨斯州州长指定受SB17限制的其他国家和实体；

• 非法居住在美国的指定国家公民；

• 非美国公民且作为指定国家的代理人或代表其行事的个人；

• 指定国家/地区执政党或执政党任何分支的成员。

4. 根据 SB17, 公司的定义是什么？

SB17 对公司的定义包括独资企业、组织、协会、公司、合伙企业、合资企业、有限合伙企业、有限责任合伙企业或有限责任公司，包括全资子公司、多数股权子公司、母公司或这些实体或商业协会的附属公司，其存在的目的是为了盈利。

5. SB17 限制有例外吗？

以下情况不受 SB17 限制：

• 美国公民和美国合法永久居民(绿卡持有者);

• 由美国公民或美国绿卡持有者拥有或控制的公司,且不受任何限制的个人拥有或控制。

• 租期为一年或一年以下。

• 合法居留并居住在美国的个人可以购买或获得旨在用作住宅宅基地的住宅物业的租赁权益。

6. 来自指定国家且持有美国工作或学生签证的个人是否受到 SB17 限制？

是的,来自指定国家且持有非移民签证(例如F-1、H-1B、L-1)的个人在购买和租赁不动产时仍受SB-17限制。但合法居留在美国并购买或取得房产租赁权以用作住宅的个人除外。

7. 住宅宅基地如何定义？

个人住宅宅基地的定义由德克萨斯州税法第 11.13(j) 条规定。根据该法规,“住宅宅基地”是指一栋房屋(包括移动房屋或建筑物的一部分)以及不超过 20 英亩的用于住宅用途的土地,前提是所有土地均归同一所有者所有。符合以下条件：

• 它必须由个人拥有(直接或通过合格信托)。

• 它必须设计/改造为适合人类居住;

• 它必须被用作并作为个人的主要住所;

• 居民必须是业主、业主的终身财产配偶或合格信托的委托人或受益人。

8. 哪些类型的不动产受到 SB17 的限制？

农业、商业、工业、住宅财产、地下水、木材、矿山、矿物和水权。

9. 租赁是否包含在 SB17 的限制范围内？

是的,一年以上的租赁权益包含在 SB 17 的限制范围内。

10. SB17 会影响租约续签吗？

SB17 的措辞并未具体讨论受其限制的公司或个人续租的任何豁免。因此,可以理解为,SB17 生效日后的续租期限必须在一年或一年以内,才能符合法律规定。

11. 如果租约违反 SB17 会发生什么？

违反 SB17 的租约将被视为无效。

12. 谁将负责执行 SB17？

德克萨斯州总检察长负责制定程序,调查任何涉嫌中国行为的收购行为,并可能采取行动执行法律。

13. 违反SB17个人会受到刑事处罚吗？

任何个人故意或明知地购买或以其他方式获得违反SB17规定的不动产权益,将被处以州监狱重罪(state jail felony)。德克萨斯州监狱重罪的刑罚范围为180天至两年,并可能处以最高1万美元的罚款。

14. 公司违反 SB17 是否会受到刑事处罚？

SB17 的现行措辞并未明确规定针对公司的任何刑事处罚。SB17 仅讨论了针对公司的民事处罚。

15. 违反 SB17 的民事处罚是什么？

违反 SB17 的民事罚款金额为250,000 美元或财产权益市场价值的 50% 中的较高者。

16. 政府将如何根据 SB17 开展调查？

如果德克萨斯州总检察长有理由相信存在违规行为,总检察长可以开展调查和取证。这包括申请取证令、要求提供文件和材料以供检查和复印、要求答复质询、要求提供口头证词,以及请求德克萨斯州州务卿协助送达质询并确定组织的所有权或控制权。如果发现违规行为,德克萨斯州总检察长将在不动产所在地的县级地方法院对该不动产提起对物诉讼，并将此事提交给相应的地方、州或联邦执法机构。

17. 违反 SB17 购买的房产会怎样？

一旦法院裁定违反规定,法院必须下令剥夺该财产权益(通过出售或终止租赁),并指定一名接管人管理该财产,直至处置完毕。出售所得首先用于清偿现有留置权,然后用于支付州政府为执行SB17法案而产生的合理费用,剩余款项将汇给购买或以其他方式获得该财产权益的个人或实体。

18. 房产卖家是否会因违反SB17 规定而承担责任？

SB17 似乎并未对违反 SB17 规定的房产卖家设定任何处罚。因此,遵守SB 17 规定的责任在于房产的购买者或承租人。

19. 农业用地的定义是什么？

农业用地是指用于生产供人类或动物消费的植物和水果的土地，或用于生产纤维、花卉栽培、林业、葡萄栽培、园艺或播种的植物的土地，以及用于使用或盈利的家养或本地农场或牧场动物的土地。

(未完待续）