今天我们相识，未来我们同行—元臣首次“印加德三州商业地产租赁”讲座倍受好评！

讲座由元臣律所创始合伙人陈帆律师主持,他在介绍3位律师讲员各自具备印州、加州和德州不同商业地产法律专业优势的同时,强调这是元臣首次汇集三州律师来集中讲解商业租赁的注意事项和法律风险,并鼓励线上听众与律师讲员积极互动,共同探讨和解决当今在美国商业地产租赁中遇到的法律难题。陈律师特别邀请参会朋友们加盟“元臣商业地产租赁微信群”,并倡议“今天我们相识,未来我们同行”,元臣律师将一如既往地为您提供及时专业的法律咨询和服务。

• 签了“租约意向书”可以反悔吗？

陈欣律师答:需要说明的是“租约意向书”不具备约束性,即使签了租约并不意味着租约最终成交。租约一般都由业主起草后发给承租人的代理或者律师,不论以个人或公司身份签约,一旦出现问题将由当事人或公司来负责。租约中的重要条款主要有租期(按不同用途设定不同租期,有起始租期 和期权租期)和租约(包括基本租金：按不同用途和房产新旧状况计算多少美元/平方英尺;附加租金:地税、保险和管理费）。

• 遇到商业地产租赁“违约”怎么办？

陈欣律师答:大家最为关注的商业地产租赁,“违约”,从法律角度将违约分为两种:不付或延付租金与违反租约其他事项。但租约是有偏向性的,与承租人相比,更利于保护业主的权力,毕竟他们是房产的拥有者。因此当发生承租人违约时,业主会有更多的权力来宣布终止合同、锁门扣押所有商用设备家具库存、通过律师发送讨债信、起诉承租人追索欠租、要求承租人在有限的时间内必须付清欠款等,如果在限期内不能达成和解或不付欠款,那么就会启动诉讼。但承租人需注意,在违约发生后的任何环节中都有和解的可能性,不要被一时的律师函或起诉信而惊慌失措,只要能找到愿意帮助你的专业律师,一定有好的解决方案。

• 新冠结束后，印第安纳州当地或中国大陆华人企业的投资趋势有何预测？

陈欣律师认为,虽然印州商业地产在新冠疫情颇受冲击,但随着疫情的减弱和美国经济复苏,不能说印州商业地产会火爆,但逐步回暖是肯定的。

• 为什么要强调商业地产租赁合约的精心准备？

包鸿滨律师答:在加州,虽然租赁合同由房东起草,但在某些情形下,租客也具有一定的谈判地位。因此,最好的做法是,在可行的情况下,把所有的关注点都写进租赁合同,原因是法律远远不及合同所含的条款更加详实。加州的法律和法院判例,极其重视商业租赁合同中的意思自治,精心准备的合同,可以高效解决未来的相关争议。

• 关于加州商业地产的转让和转租要注意哪些事项？

包鸿滨律师答:有三项注意事项:1) 如果合同没有注明转租条件,则租户是可以自由转让转租的;2) 如果合同注明转让转租需获得房东的同意,但房东拒绝转让转租的理由必须是合理的;3) 合同可以设定禁止转让转租。因此,租赁合同中明确设定的转让转租条款是最为有效的。

• 遇到疫情或经济不景气等情况,是否能商业地产终止租赁合同？

包鸿滨律师答:最为有效的还是根据租赁合同中的相关终止条款而定,因为法律规定的终止条款有限且不确定。尽管当事人没有找到合同依据或者通过法律依据来终止合同,客户仍可根据自己的财务、经营、押金和市场状况,委托有经验的商业地产律师与房东或租客友好协商,从而达到有利于双方的商业目的。

元臣商业地产诉讼律师Mark Gonzalez主讲了德州商业地产租赁法律特点。

• 什么是《德克萨斯州财产法》中业主在商业租约的”默示保证“？

Mark律师答:《德克萨斯州财产法》规定,业主在商业租约中有一项”默示保证“,即当被租房产符合租户预期的商业用途时,意味着在租约开始,其房产所包含的基础设施中不存在任何潜在缺陷影响用于预期商业目的,租客有义务维护这些基本设施。因此,当承租人在签署租赁协议之前,被业主澄明房产尚未某些基本设施时,比如安装消防喷淋系统,承租人在签署租赁协议时,必须了解租约中的“原样”条款,并且租户承认房东并没有在知情的情况下进行虚假陈述、隐瞒或欺诈。

• 有哪三种情况是指“业主不得故意阻止承租人进入租赁场所”？

Mark律师答:此项法律仅针对这三种情况:(1)善意修理、建造或紧急情况;(2)移走租客遗弃的处所内的物品;(3)对拖欠租金的承租人更换门锁。注意:如果房东或房东的代理人因承租人拖欠租金而更换门锁,房东或代理人必须在房客的前门递交一份书面通知,说明可从中获得新钥匙的个人或公司的姓名、地址或电话号码。新钥匙只需在租客的正常营业时间内提供,而且租客必须支付拖欠的租金。

• 德州法院如何定义 “不可抗力”？

Mark律师答:德克萨斯州法院对不可抗力条款的理解比较狭隘,因此,该条款通常仅在该条款明确包括或有事件的情况下才会被启动。

欲知讲座更多详情,或咨询相关问题,请致电:

Tel:(281)-805-7169

Email: info@mp-lg.com